Talk of the Town #37 - ZELFBOUW
http://www.dezwijger.nl/zelfbouwcafe
Amsterdam kampt enerzijds met leegstand, braakliggend terrein en logge woningcorporaties en heeft anderzijds bewoners met woonwensen die ze zelf in de praktijk willen gaan brengen. De term 'collectief particulier opdrachtgeverschap' is langzamerhand vervangen door 'zelfbouw' en is sinds het beschikbaar stellen van kavels tijdens de zelfbouwmarkt op 29 en 30 oktober jl. een interessant item geworden voor particulieren, architecten en woongroepen. Tijdens deze Talk of the Town (15 november) werd er ingegaan op alle thema's die opdoemen bij zelfbouw, werden er zelfbouwers geadopteerd en werden de agendapunten voor de komende zelfbouwcafés vastgelegd.
Het publiek bestaat uit een divers pluimage van zelfbouw-geïnteresseerden. In de zaal zitten particulieren die een optie hebben op een van de vrijgegeven kavels in de stad, architecten, Bob van der Zande woningbouwregisseur, Bart Truijens die de zelfbouw in de stad coördineert en pioniers op het gebied van zelfbouw die inmiddels toe zijn aan een volgend project met de ervaringen van weleer nog vers in het geheugen. Ook is er een delegatie van 65+ vrouwen die op zoek is naar mogelijkheden om de oude dag door te brengen in -vooralsnog- leegstaande panden om zo de verzorgingstehuizen te omzeilen en zelf te investeren in een prettige oude dag.
Sommige particulieren hebben een optie op een kavel en hebben nog geen concrete plannen om hun droomhuis te realiseren, zij komen naar Talk of the Town om te horen wat er bij hun project komt kijken en aan welke termijnen er moet worden voldaan, anderen willen graag weten of ook het verbouwen van leegstaande panden onder de noemer zelfbouw valt en of er iets te regelen valt met de woningcorporaties wat betreft het teruggeven van het gebruiksrecht op kavels en leegstand vastgoed.
Deze avond is net als de zelfbouwmarkt is een soort 0-meting, er wordt gekeken hoeveel animo er is om het heft in eigen hand te nemen waar het gaat om het realiseren van woningen, hoeveel mensen er bereid zijn hun eigen projectontwikkelaar te zijn en zonder tussenkomst van een professional de bouw van zijn woning van begin af aan te regisseren. Tijdens de zelfbouwmarkt is er dan ook goed geïnventariseerd hoe de vraag is naar kavels voor eigen gebruik. De opkomst was groot, menigeen sliep een of twee nachten in zijn auto om de kans op een stukje Amsterdam te vergroten, de sfeer was vrolijk en optimistisch.
Bob van der Zande stelt dat wat hem betreft de term 'zelfbouw' heel ruim kan worden opgevat, het gaat er om dat de eindgebruiker zich bemoeit met het proces dat voorafgaat aan het wonen, niet alleen wat betreft de invulling maar vooral ook de vorm. Hij bedient deze eindgebruikers vanuit Team Zelfbouw van advies en helpt hen door het traject van zelfbouwen heen.
Presentator Ruben Maes gooit een paar stellingen de zaal in. Gaat zelfbouw sneller dan conventiebouw? Voornamelijk wordt er gedacht aan alle zaken die particulier moeten worden geregeld en termijnen waar aan moet worden voldaan, maar een groot voordeel zit toch in het ontbreken van een projectontwikkelaar in het proces. Als je een concreet plan hebt en goede afspraken maakt zou het niet per definitie langer hoeven te duren dan wanneer je het werk overlaat aan projectontwikkelaars en woningcorporaties.
Vraagt zelfbouw een bovenmatige intelligentie? Vooral mondigheid, enthousiasme en doorzettingsvermogen blijken noodzakelijk. Een zekere mate van naïviteit kan bovendien een voordeel zijn bij het aanvangen van een zelfbouwproject. Men is het er mee eens dat het veel van je vraagt, dat je tegen allerlei zaken aanloopt waarvan je van het bestaan niet afwist.
De vraag of zelfbouwen ook mogelijk is voor de lagere inkomens wordt enigszins twijfelachtig beantwoord, enerzijds gaat men op zoek naar koopjes en worden alle kosten zorgvuldig afgewogen, bovendien kunnen in een collectief project de kosten worden gedeeld en scheelt de afwezigheid van een projectontwikkelaar veel geld. Anderzijds is de prijs van de kavels -met name in de binnenstad- behoorlijk hoog. Bovendien is er een zekere marge noodzakelijk om eventuele onvoorziene kosten het hoofd te kunnen bieden, het zelfbouwen neemt een groot persoonlijk financieel risico met zich mee.
Wordt de straatbeeldbepaling losgelaten bij zelfbouw? Bob van der Zande spreekt dit tegen, de stedenbouwkundige praktijk zorgt voor een behoorlijke regulering die in het geval van zelfbouw afwezig is maar de welstand trekt zich niet geheel terug. Een grotere diversiteit aan bouw kan bovendien een verrijking zijn van het straatbeeld.
Afgesproken is dat er binnen elk gebied een loket of aanspreekpunt is dat verantwoordelijk is voor de communicatie met de gemeente Amsterdam. De dienst ruimtelijke ordening maakt een grote slag op het gebied van de zelfbouw, Bob van de Zande stelt dat de zelfbouwcampagne zich niet alleen op particulieren maar ook op het ambtelijke apparaat richt. Vanuit het publiek klinkt dan ook de vraag wie de stadsdelen masseert om ze ontvankelijk te maken voor een goede samenwerking bij zelfbouw. Bob van der Zande gaat daar op in: de gemeente moet er bovenop blijven zitten en openstaan voor feedback. Ook moet men blijven kijken naar nieuwe kavels en leegstaand vastgoed om de zelfbouw gaande te houden en de stad dynamisch te maken in tijden van vastlopende top-down woningbouwprojecten.
Een belangrijk punt dat vanuit het publiek wordt gemaakt is dat de rechten die woningcorporaties hebben -zelfs als er geen bouwactiviteiten meer plaatsvinden- veel meer ter discussie zouden moeten komen te staan. Veel projecten liggen door de crisis noodgedwongen stil. Particulieren en woongroepen zouden de handen daar ineen kunnen slaan maar omdat de rechten niet vrij worden gegeven gaat er veel potentieel verloren.
Er leven nog veel meer vragen, zou de gemeente de naar de zelfbouwers niet een gebaar moeten maken in de vorm van een verlaging van de grondprijs of stimuleringssubsidies? Is er een fonds beschikbaar voor financiële risico's die de bouwers nemen of valt er iets te doen aan de boetes die worden gerekend als er niet binnen de gegeven termijnen wordt gebouwd?
De toon is gezet voor de komende zelfbouwcafés , op de agenda komen in elk geval de komende thema's:
Programma van eisen hoe stel je een programma van eisen op?
Financiering wat doet de markt met kosten? Een avond over waardebepaling waarbij banken, financierders en garantiefondsen aanwezig zullen zijn en we in zullen gaan op de financiering voor zelfstandigen.
De rol van de gemeente om corporaties te koppelen aan CPO's.
Vergunningen
Kavelverkenning: feiten, cijfers en gebiedsverkenning
Erfpacht
De stad wat verandert er in de stad nu we zelf kunnen gaan bouwen?
CPO groepsprocessen
Meer informatie of inschrijven voor de nieuwsbrief? Ga naar
http://www.dezwijger.nl/zelfbouwcafe